Yargıtay, aynı konutun birden fazla kişiye satılması ya da tapusunun daha sonra başka bir kişiye devredilmesi nedeniyle yaşanan uyuşmazlıklara ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yükleniciden satın aldığı daireyi fiilen teslim alarak kullanmaya başlayan tüketici lehine verilen tapu iptali ve tescil kararını onadı.
Yüksek Mahkeme, tapu kaydını sonradan devralan kişinin taşınmazda başka birinin oturduğunu bilmesi veya durumun gerektirdiği özeni göstermesi hâlinde bunu öğrenebilecek konumda bulunmasının “iyi niyet” değerlendirmesinde dikkate alınabileceğini ortaya koydu.
Kararın künyesi Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/2811 Esas, 2026/1813 Karar olarak açıklandı. Karar 30 Nisan 2026 tarihinde oy birliğiyle verildi.
DAİRE 2013 YILINDA TESLİM EDİLDİ
Dava dosyasındaki bilgilere göre tüketici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen dairelerden birini satın aldı.
Taşınmaz Kasım 2013’te fiilen teslim edildi. Alıcı, Aralık 2013’te ailesiyle birlikte daireye taşındı; doğalgaz aboneliğini açtırdı ve adres kaydını yeni konutuna taşıdı.
Ancak alıcı, bedelini ödediğini belirttiği dairenin tapusunu alamadı. Yüklenici, tapu devri taleplerine rağmen tüketiciyi oyaladı.
Davacı daha sonra dairenin tapuda başka bir kişiye devredildiğini öğrendi.
AYNI BİNADAN ÜÇ DAİRE TEK GÜNDE DEVREDİLDİ
Davacı, aynı binadaki üç dairenin 28 Ocak 2014 tarihinde yükleniciyle ticari ilişkisi bulunan bir kişiye devredildiğini ileri sürdü.
Devirlerin aynı tarihte gerçekleştirilmesi, taşınmazların değerinden düşük bedelle satıldığı iddiası ve taraflar arasındaki ticari ilişki davacının muvazaa iddiasının temelini oluşturdu.
Davacı, tapuyu sonradan devralan kişinin de inşaat ve emlak işiyle uğraştığını, yüklenicilerle ortak ticari faaliyetlerde bulunduğunu ve dairede kendisinin yaşadığını bildiğini savundu.
Tapu devrinin gerçek bir satış olmadığını, kendisinden mal kaçırmak amacıyla gerçekleştirildiğini öne süren tüketici, tapu kaydının iptal edilerek dairenin kendi adına tescil edilmesini istedi.
DAVALI “SATIŞTAN HABERİM YOKTU” DEDİ
Tapuyu devralan davalı ise taşınmazı tapu malikinden satın aldığını, davacının daireyi daha önce satın aldığını bilmediğini ve yükleniciler tarafından kendisinin de mağdur edildiğini savundu.
Davalı, muvazaalı hareket ettiği iddiasının somut delile dayanmadığını belirterek davanın reddini talep etti.
Ancak dava sırasında taraflar arasındaki ticari bağlantılar, tapu devirlerinin şekli, tanık anlatımları ve taşınmazın fiilî kullanım durumu incelendi.
TÜKETİCİ MAHKEMESİ TAPUNUN İPTALİNE KARAR VERDİ
Davayı gören Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi, tüketicinin 2013 yılından itibaren söz konusu dairede oturduğunun tanık beyanları ve abonelik kayıtlarıyla doğrulandığını belirledi.
Mahkeme ayrıca yüklenici ile tapuyu devralan davalı arasında ticari ilişki bulunduğunu tespit etti.
Davalının daireyi görmeden satın aldığı yönündeki beyanını hayatın olağan akışına aykırı bulan mahkeme, taşınmaz devrinin muvazaalı olduğu sonucuna ulaştı.
Bu gerekçelerle davanın kabulüne, tapu kaydının iptal edilerek bağımsız bölümün ilk alıcı adına tesciline karar verildi.
İSTİNAF MAHKEMESİ DE TÜKETİCİYİ HAKLI BULDU
Yerel mahkemenin kararına karşı istinaf başvurusu yapıldı. Dosyayı inceleyen Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi de ilk alıcının tapu devrinden önce daireye yerleştiğini belirledi.
İstinaf kararında, doğalgaz aboneliğinin 9 Eylül 2013 tarihinde başlatıldığına dikkat çekildi. Tapuyu sonradan alan davalının da polis merkezindeki ifadesinde, taşınmazı satın aldığı tarihte davacının dairede oturduğunu kabul ettiği aktarıldı.
Bölge Adliye Mahkemesi, malik sıfatıyla üçüncü bir kişinin yaşadığı dairenin satın alınmasının somut olayın koşullarında hayatın olağan akışına uygun olmadığı değerlendirmesinde bulundu.
Tapuyu devralan kişinin iyi niyetli sayılamayacağı ve devrin muvazaalı olduğu sonucuna ulaşan mahkeme, istinaf başvurularını esastan reddetti.
YARGITAY TAPU İPTALİ KARARINI ONADI
Dosyanın temyiz edilmesi üzerine uyuşmazlık Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin önüne geldi.
Yargıtay, uyuşmazlığı “yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemi” olarak nitelendirdi.
Daire, tarafların iddia ve savunmaları, dosyaya sunulan belgeler, yargılama ve ispat kuralları ile istinaf kararında açıklanan gerekçeler doğrultusunda kararın usul ve kanuna uygun olduğu sonucuna ulaştı.
Temyiz dilekçesinde ileri sürülen itirazları kararın bozulması için yeterli görmeyen Yargıtay, Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi kararını onadı. Böylece tapunun iptal edilerek taşınmazın ilk alıcı adına tescil edilmesi yönündeki hüküm kesinleşme sürecinde önemli bir aşamayı tamamladı.
Karar oy birliğiyle alındı.
BİR TEMYİZ BAŞVURUSU SÜRE AŞIMINDAN REDDEDİLDİ
Dosyada davalılardan biri tarafından yapılan temyiz başvurusu ise esas yönünden incelenmedi.
Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararının ilgili davalının vekiline 30 Haziran 2025 tarihinde tebliğ edildiğini belirledi. Daha sonra kararın yeni vekile yeniden tebliğ edilmesinin temyiz süresi bakımından yeni veya ek bir hak doğurmayacağına hükmedildi.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre iki haftalık temyiz süresi geçirildiği için bu davalının temyiz dilekçesi süreden reddedildi.
TAPU KAYDI HER DURUMDA KORUMA SAĞLAMIYOR
Türk Medeni Kanunu’nun 1023’üncü maddesi, tapu siciline iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan kişilerin kazanımlarını kural olarak koruyor.
Ancak iyi niyet koruması sınırsız değil. Bir kişinin hakkı kazanırken tapu kaydındaki hukuki sorunları bildiği veya gerekli özeni göstermesi hâlinde bilebilecek durumda olduğu kanıtlanırsa iyi niyet iddiası kabul edilmeyebiliyor.
İncelenen olayda da dairenin ilk alıcı tarafından tapu devrinden önce kullanılmaya başlanması, aboneliklerin açılması, sonradan tapuyu alan kişinin bu durumu kabul eden ifadesi ve yükleniciyle arasındaki ticari ilişki birlikte değerlendirildi.
Mahkemeler, somut olayın bütün özellikleri karşısında tapuyu sonradan alan kişinin iyi niyetli sayılamayacağı sonucuna ulaştı.
KARAR HER ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYİ GEÇERLİ HÂLE GETİRMİYOR
Yargıtay kararının, adi yazılı bir belgeyle yapılan bütün taşınmaz satışlarının otomatik olarak geçerli olduğu şeklinde yorumlanmaması gerekiyor.
Tapulu taşınmazların satışı kural olarak tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılmak zorunda. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de mevzuatta öngörülen resmî şekle tabi bulunuyor.
Bu dosyada uyuşmazlık, basit biçimde “adi yazılı konut satışı” olarak değil, yükleniciye düşen bağımsız bölüm üzerindeki şahsi hakkın alıcıya temlik edilmesi ve bu hakka dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davası kapsamında değerlendirildi.
Dolayısıyla kararın başka uyuşmazlıklara uygulanıp uygulanamayacağı; sözleşmenin niteliğine, bedelin ödenmesine, taşınmazın teslim edilmesine, alıcının kullanımına, yüklenicinin hak sahipliğine ve tapuyu sonradan alan kişinin iyi niyetli olup olmadığına göre belirlenecek.
EV ALACAKLARIN NELERE DİKKAT ETMESİ GEREKİYOR?
Yargıtay kararı, ikinci el veya yükleniciden konut satın alacak kişiler açısından fiilî kullanım durumunun araştırılmasının önemini bir kez daha gösterdi.
Konut almayı planlayanların;
- Tapu kaydı ve taşınmaz üzerindeki şerhleri incelemesi,
- Daireyi yerinde görmesi,
- Taşınmazda başka bir kişinin yaşayıp yaşamadığını araştırması,
- Oturan kişi varsa hangi hakka dayanarak kullandığını sorması,
- Yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeyi kontrol ettirmesi,
- Satış bedeli ve ödeme kayıtlarını belgelendirmesi,
- Resmî işlem yapılmadan ödeme konusunda dikkatli davranması
önem taşıyor.
Tapu siciline güven ilkesi, iyi niyetli üçüncü kişileri koruyor. Ancak taşınmazdaki mevcut kullanım, taraflar arasındaki ticari ilişki veya olağan dışı satış koşulları alıcının durumu bildiğini ya da gerekli özeni göstermediğini ortaya koyarsa bu koruma uygulanmayabiliyor.
ETİKETLER:#yargıtay #ev #konut #gayrimenkul #tapu #tapuiptali #taputescil #emlak #tüketici #yüklenici #müteahhit #iyiniyet #kötüniyet #emsalkarar #hukuk #sontv
Telif Hakkı 2013 – 2026 SON TV. Tüm hakları saklıdır. Bu içerik izinsiz yayınlanamaz, çoğaltılamaz, yeniden yazılamaz veya dağıtılamaz.