Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın eylül verileri, konut piyasasında fiyatların Türk lirası cinsinden yükselmeyi sürdürmesine karşın alım gücüne göre gerilediğini gösterdi. Konut Fiyat Endeksi yıllık yüzde 22,3 artarken reel olarak yüzde 5,7 düştü. Yeni kiracı kira endeksindeki yıllık yüzde 26,6’lık artış da enflasyondan arındırıldığında yüzde 2,4 gerilemeye karşılık geldi.
Konut fiyat endeksi eylülde reel olarak yüzde 5,7 düştü
Konut Fiyat Endeksi, eylülde bir önceki aya göre yüzde 1,2 artarak 239,4 seviyesine çıktı. Endeks, bir yıl öncesine göre yüzde 22,3 yükseldi. Enflasyon etkisi çıkarıldığında ise konut fiyatlarındaki yıllık değişim yüzde 5,7 düşüş oldu.
Reel gerileme, konutun fiyat etiketinin arttığı ancak genel fiyat seviyesine kıyasla değer kaybettiği anlamına geliyor. Veriler, konut fiyatlarında son 30 ayın 29’unda reel düşüş yaşandığına işaret ediyor. Yüksek kredi maliyetleri, konut talebini ve özellikle krediyle yapılan satışları sınırlayan temel etkenler arasında yer alıyor.
Konut piyasası temsilcileri de finansman koşullarının satışlar üzerindeki baskısına dikkat çekiyor. Eylül ayında toplam konut satışları yıllık yüzde 9,3 gerilerken ipotekli satışlar yüzde 5,1 artarak 23 bin 397’ye ulaştı. Sektör değerlendirmelerine göre ipotekli satışlardaki artışın bir bölümü tasarruf finansmanı uygulamalarından kaynaklandı; geleneksel konut kredisine erişim ise sınırlı kaldı.
İstanbul konut fiyatlarında yıllık artışta ilk sırada
Üç büyük ilde aylık konut fiyatı artışı İstanbul’da yüzde 2, Ankara’da yüzde 0,1 ve İzmir’de yüzde 1 oldu. Yıllık nominal artış İstanbul’da yüzde 26,8, Ankara’da yüzde 22, İzmir’de yüzde 21 olarak hesaplandı.
İstatistiki bölge sınıflamasında yıllık konut fiyat artışının en yüksek olduğu bölge yüzde 26,8 ile İstanbul oldu. En düşük yıllık artış ise Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ’ı kapsayan bölgede yüzde 15,3 olarak ölçüldü.
2026’nın üçüncü çeyreğinde 100 metrekarelik ortalama konut fiyatı Türkiye genelinde 5 milyon 388 bin 690 liraya yükseldi. Aynı büyüklükteki ortalama konutun fiyatı İstanbul’da 9 milyon 84 bin 350 lira, Ankara’da 4 milyon 924 bin 430 lira ve İzmir’de 5 milyon 758 bin 890 lira oldu. Ortalama fiyat hesaplaması, bölgesel piyasa koşullarına ve konut niteliğine göre değişebiliyor.
Yeni kiracı kiraları enflasyonun gerisinde kaldı
Yeni Kiracı Kira Endeksi eylülde aylık yüzde 2,1 arttı. Endeksin yıllık nominal artışı yüzde 26,6 olurken reel değişimi yüzde eksi 2,4 oldu. Endeks, yalnızca yeni yapılan kira sözleşmelerindeki fiyat hareketini izlediği için mevcut kiracıların ödediği bedelleri doğrudan yansıtmıyor.
İstanbul’da yeni kiracı kira endeksi aylık yüzde 3,5, Ankara’da yüzde 0,6, İzmir’de yüzde 1,1 yükseldi. Yıllık nominal kira artışı İstanbul’da yüzde 35,5, Ankara’da yüzde 25,1, İzmir’de yüzde 23,7 olarak belirlendi. İstanbul, yıllık yeni kiracı kira artışında da bölgeler arasında ilk sırada yer aldı.
Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde yıllık yeni kiracı kira artışı yüzde 18,8 ile en düşük düzeyde kaldı. Bölgesel oranlar, kiralık konut arzı, göç, gelir düzeyi ve ulaşım olanakları gibi yerel unsurlardan etkileniyor.
Mevcut ve yeni kira sözleşmeleri arasındaki fark açıldı
Sektör temsilcilerine göre kira piyasasında güncel piyasa bedelleri ile bir yıl önce yapılan bazı sözleşmeler arasındaki denge değişti. Bir yıl önce konut kiralayan bazı haneler, bugün aynı piyasaya giren yeni kiracılardan daha yüksek kira ödüyor. Enflasyonun altında kalan yeni kiracı kira artışları, piyasa fiyatlarının bazı eski sözleşmelerin altına inmesine neden olabiliyor.
Buna karşılık beş veya altı yıl önce başlayan kira sözleşmelerinde bulunan kiracılar, kira tutarı bakımından daha avantajlı konumda bulunuyor. Mevcut sözleşmelerde kira bedelinin düşürülmesi ise uygulamada daha sınırlı görülüyor. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, konutun bulunduğu semt ve tarafların yenileme koşulları hanelerin ödemeleri arasındaki farkı belirliyor.
Eylül verileri, konut sahibi olmak isteyenler ile kiralık konut arayanların nominal fiyatlara değil, enflasyondan arındırılmış değişime de bakması gerektiğini gösteriyor. Finansman maliyetleri gerilemeden konut satışlarındaki toparlanmanın sınırlı kalması beklenirken, yeni kira sözleşmelerindeki seyir arz ve talep koşullarına bağlı olacak.
Sıkça Sorulanlar
Konut fiyatları eylülde ne kadar değişti?
Konut Fiyat Endeksi eylülde aylık yüzde 1,2, yıllık nominal olarak yüzde 22,3 arttı. Enflasyondan arındırılmış yıllık değişim ise yüzde 5,7 düşüş oldu.
Yeni kiracı kira endeksi neyi ölçüyor?
Yeni Kiracı Kira Endeksi, yeni imzalanan kira sözleşmelerindeki fiyat değişimini ölçer. Mevcut kiracıların devam eden sözleşmelerde ödediği kira tutarlarını doğrudan kapsamaz.
Yeni kiracı kiraları reel olarak neden geriledi?
Yeni kiracı kiraları yıllık nominal yüzde 26,6 arttı, ancak genel enflasyon daha yüksek gerçekleşti. Nominal artışın enflasyonun altında kalması, yüzde 2,4'lük reel düşüşe neden oldu.
İstanbul'da konut ve kira fiyatları ne kadar arttı?
İstanbul'da konut fiyat endeksi eylülde yıllık yüzde 26,8 arttı. Yeni kiracı kira endeksindeki yıllık nominal artış ise yüzde 35,5 olarak hesaplandı.