Eylül verileri ilk el konuta yönelişi gösterdi
Türkiye’de konut satışları Eylül 2026’da yıllık bazda yüzde 9,3 azalarak 142 bin 400 seviyesine indi. İlk el konut satışları aynı dönemde yüzde 3,9 artışla 51 bin 519’a yükseldi. İkinci el konut satışları ise yüzde 15,3 düşerek 90 bin 871 oldu.
İlk el satışların toplam konut satışları içindeki payı, geçen yılın aynı ayındaki yaklaşık yüzde 31,6 düzeyinden yüzde 36,2’ye çıktı. Veriler, yeni konut projelerinin mevcut konut stokuna göre daha dayanıklı talep gördüğünü gösterdi. Ocak-eylül döneminde toplam konut satışları da yüzde 7,2 azalarak 1 milyon 92 bin 900’e geriledi.
İpotekli satışlar Eylül ayında yıllık yüzde 5,1 artarak 23 bin 400 adede ulaştı. Ancak ipotekli satışların toplam satışlardaki payı yüzde 16,4’te kaldı. Kredi kanalındaki artış, konut piyasasının geneline yayılan güçlü bir talep artışı için henüz yeterli görünmedi.
İlan fiyatı ile satış bedeli arasındaki fark büyüdü
İkinci el piyasasında satıcıların fiyat belirlerken çevredeki ilanları ölçüt alması, alıcıların ödemeye hazır olduğu tutar ile talep edilen bedel arasındaki farkı açıyor. Çevrim içi ilanlardaki rakamlar, her zaman gerçekleşmiş satış fiyatını yansıtmıyor. Piyasa seviyesinin üzerinde belirlenen fiyatlar, ilanların daha uzun süre açık kalmasına neden oluyor.
Satılık konut ilanlarının kapanma yaşı Eylül ayında ülke genelinde 57,6 güne yükseldi. Kapanma yaşı, bir ilanın satışla sonuçlanıp sonuçlanmadığını değil, yayından kaldırılıncaya kadar geçen ortalama süreyi gösteriyor. Aynı dönemde konut talep endeksi aylık yüzde 6,4 geriledi.
İlan fiyatları yerine aynı nitelikteki taşınmazların gerçekleşmiş satış bedellerinin dikkate alınması, fiyatlama hatasını azaltabilir. Satıcıların uzun süre yüksek bedelde beklemesi, satış ihtiyacı doğduğunda daha büyük indirimlerle karşılaşılmasına da neden olabiliyor.
Tadilat, kira getirisi ve deprem riski tercihi etkiliyor
Eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, ısı yalıtımı ve ortak alanlar için yapılacak harcamalar, ikinci el konutun toplam maliyetini yükseltiyor. Mutfak ve banyo yenilemesi de eklendiğinde, başlangıçta uygun görünen bir dairenin maliyeti yeni projelerdeki seçeneklere yaklaşabiliyor.
Yeni konut projelerindeki taksit seçenekleri, daha düşük bakım ihtiyacı ve yapı garantileri alıcıların kararında etkili oluyor. Aynı bütçeyle daha yeni bir binada konut alma imkânı, eski dairelerin yalnızca konum veya metrekare avantajıyla satılmasını zorlaştırıyor.
Yatırımcılar satın alma bedelinin kira geliriyle ne kadar sürede karşılanacağını da hesaplıyor. Konut fiyatlarının kira bedellerinden daha hızlı artması, özellikle yüksek fiyatlı eski dairelerde yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Kira çarpanı yükselen taşınmazlar yatırım amaçlı talep kaybedebiliyor.
Deprem güvenliği de ikinci el tercihinde temel ölçütlerden biri haline geldi. Binanın yapım yılı, zeminin özellikleri, taşıyıcı sistem ve varsa deprem performans raporu, benzer büyüklükteki iki konut arasında alıcının yönünü belirleyebiliyor. Güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyeti ihtimali bulunan binalar, konum avantajına rağmen daha sınırlı talep görebiliyor.
Ankara verileri satış ve fiyat baskısını ortaya koydu
Ankara’da Eylül 2026’da 12 bin 406 konut satıldı. Satış sayısı, geçen yılın aynı ayındaki 13 bin 489 adede göre yüzde 8 geriledi. Ocak-eylül dönemindeki satışlar da yıllık yüzde 6,4 azalarak 95 bin 916 oldu.
Eylül ayında Ankara’da satılan konutların 8 bin 82’sini ikinci el konutlar oluşturdu. İkinci el konutların toplam satışlardaki payı yüzde 65,1 seviyesinde gerçekleşti. Yüksek ikinci el payına rağmen toplam satışlardaki düşüş, mevcut konutların el değiştirme hızındaki zayıflamayı gösterdi.
Merkez Bankası verilerine göre Ankara’da konut fiyatları Eylül ayında yıllık yüzde 22 arttı; aylık artış yüzde 0,1 ile sınırlı kaldı. Satılık konutların ortalama ilan metrekare fiyatı ekim ayında 40 bin 417 lira olarak hesaplandı. İlan fiyatları nominal olarak yükselse de enflasyondan arındırılmış fiyatlar yıllık yüzde 2,5 geriledi.
Ankara’da kapanan satılık konut ilanlarının ortalama yaşı ekim ayında 47,7 gün oldu. Söz konusu gösterge, ülke genelindeki eylül verisinden farklı dönem ve coğrafyayı kapsıyor. Ayrıca gösterge, lüks villa gibi tek bir konut türünün doğrulanmış satış süresi olarak değerlendirilmiyor.
Konut piyasasında erişim koşulları belirleyici olacak
Konut fiyat endeksi Eylül ayında aylık yüzde 1,2 artarak 239,4 seviyesine çıktı. Türkiye genelinde yıllık nominal fiyat artışı yüzde 22,3 olurken enflasyondan arındırılmış fiyat değişimi yüzde 5,7 düşüş oldu. İstanbul’da yıllık nominal fiyat artışı yüzde 26,8, Ankara’da yüzde 22 ve İzmir’de yüzde 21 olarak hesaplandı.
Konut kredisi faizlerinde kalıcı gerileme ve kredi koşullarında iyileşme, alıcıların finansmana erişimini artırabilir. Ancak satışlardaki toparlanmanın hanehalkı gelirleri, peşinat imkânı, aylık taksit yükü ve konut fiyatlarıyla birlikte şekillenmesi bekleniyor. İkinci el piyasasında satış hızının artması için gerçekçi fiyatlama ile binanın maliyet ve güvenlik özelliklerinin alıcıya açık biçimde sunulması öne çıkıyor.
Sıkça Sorulanlar
İkinci el konut satışları Eylül 2026'da ne kadar geriledi?
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül 2026'da geçen yılın aynı ayına göre yüzde 15,3 azaldı ve 90 bin 871 olarak gerçekleşti.
İlk el konut satışları neden ikinci elden daha dirençli kaldı?
Yeni konut projelerindeki ödeme seçenekleri, daha düşük bakım ihtiyacı ve yapı güvenliğine ilişkin avantajlar ilk el konut talebini destekledi. İlk el satışlar Eylül 2026'da yıllık yüzde 3,9 arttı.
İkinci el konutların satışını hangi unsurlar zorlaştırıyor?
İlan fiyatlarının gerçekleşen satış bedellerinin üzerinde kalması, tadilat masrafları, düşük kira getirisi ve eski binalardaki deprem güvenliği belirsizliği ikinci el konut satışını zorlaştırıyor.
Ankara'da konut satışları Eylül 2026'da nasıl değişti?
Ankara'da Eylül 2026'da 12 bin 406 konut satıldı. Toplam satışlar yıllık yüzde 8 gerilerken, 8 bin 82 adetle ikinci el konutlar satışların yüzde 65,1'ini oluşturdu.