Tishman Speyer, Manhattan’ın simge yapılarından Chrysler Binası için Cooper Union ile 150 yıllık arsa kira sözleşmesini 7 Ekim’de tamamladı. Şirket, kurumsal yatırımcı ortaklarıyla birlikte 77 katlı yapının yenilenmesi ve ofis piyasasında yeniden konumlandırılması için 235 milyon dolar yatırım yapacak.
405 Lexington Avenue’deki Art Deco gökdelenin bulunduğu arazi 1902’den beri Cooper Union’a ait. Yeni sözleşme, eğitim kurumuna kira ödemeleri üzerinden uzun vadeli mali destek sağlayacak. Cooper Union, gelirin tam öğrenim burslarının yeniden hayata geçirilmesine yönelik mali planın bir parçası olduğunu açıkladı.
150 yıllık kira sözleşmesi tamamlandı
Tishman Speyer, Chrysler Binası’nın kontrolünü Public Sector Pension Investment Board öncülüğündeki yatırımcı grubuyla aldı. Şirket, arsa kira sözleşmesi ve yenileme programının finansmanında borç yerine yüzde 100 öz sermaye kullanacağını bildirdi.
Sözleşme, son yıllarda mülkiyet ve kira anlaşmazlıkları yaşayan bina için yeni bir dönem başlatıyor. Önceki işletmeciler artan arsa kirası yükümlülüklerini yerine getirememiş, Cooper Union 2024’te kira ödemelerindeki gecikmeler nedeniyle tahliye girişimi başlatmıştı. Hukuki sürecin ardından bina yeniden piyasaya çıkarıldı.
Chrysler Binası 1930’da tamamlandı ve mimar William Van Alen tarafından tasarlandı. Yaklaşık 319 metre yüksekliğindeki yapı, Empire State Binası açılana kadar kısa süreyle dünyanın en yüksek binası unvanını taşıdı. Otomobil parçalarından esinlenen süslemeleri, paslanmaz çelik tacı ve kartal figürleriyle tanınan yapı, Manhattan siluetinin öne çıkan yapıları arasında yer alıyor.
Yenilemede cephe, taç ve teknik sistemler var
Yatırım programı, binanın dış cephesi ile ayırt edici tacının restorasyonunu kapsıyor. Tishman Speyer; asansör, elektrik, mekanik ve hava dağıtım sistemlerini de yenilemeyi planlıyor. Soğutma kulelerinin enerji verimliliği için iyileştirilmesi de proje kapsamına alındı.
Yenileme çalışmaları, tarihî mimari unsurların korunmasıyla çağdaş ofis standartlarının birleştirilmesini hedefliyor. Önceki yıllarda bazı kiracılar tavandaki çatlaklar, asansör arızaları, temizlik sorunları ve haşere şikâyetleri bildirmişti. Yeni teknik altyapı yatırımının, binanın işletme koşullarını ve kiracı deneyimini iyileştirmesi bekleniyor.
Tishman Speyer Üst Yöneticisi Rob Speyer, Manhattan ofis piyasasındaki güçlenmenin yatırım kararında etkili olduğunu söyledi. Şirket, Chrysler Binası’nı Grand Central Terminali bağlantısı bulunan seçkin bir butik ofis binası olarak pazarlamayı amaçlıyor.
Boş ofisler hazır süitlere dönüştürülecek
Yatırım planına göre mevcut veya yakında boşalacak alanların yüzde 75’i, kiracıların doğrudan taşınabileceği hazır ofis süitlerine dönüştürülecek. Model, özellikle daha küçük ve orta ölçekli şirketlerin uzun inşaat süresi beklemeden ofis kiralamasına imkân vermeyi hedefliyor.
Bina içindeki 61. kat da ortak kullanım alanı olarak düzenlenecek. Kartal figürleriyle bilinen katta manzaralı salon, dış mekân erişimi, yiyecek-içecek alanları ve toplantı bölümleri yer alacak. Girişin altındaki kapalı çarşı bölümünde ise spor, sağlık ve toplantı alanları oluşturulacak.
Chrysler Binası’nın Grand Central çevresindeki konumu, yatırımın temel unsurlarından biri olarak görülüyor. Bölgedeki yüksek nitelikli ofis arzının sınırlı kalması, binanın yenileme sonrasında yeni kiracılar için alternatif oluşturabileceği beklentisini güçlendiriyor.
Cooper Union burs hedefini destekleyecek
Cooper Union, arsa kira gelirini kuruluşun eğitim misyonunu destekleyen kalıcı bir finansman kaynağı olarak görüyor. Kurum, lisans öğrencileri için tam öğrenim burslarını 2028-2029 eğitim yılında yeniden sağlama hedefi taşıyor.
Cooper Union Başkanı Steven W. McLaughlin, kira sözleşmesinin nesiller boyu öğrencilere katkı sunacak mali planın bir unsuru olduğunu belirtti. Eğitim kurumu, sözleşmenin tek başına tam burs sistemini finanse etmeye yetmeyeceğini; yatırım gelirleri, harcama disiplini ve bağış toplama çalışmalarının da gerekli olduğunu vurguladı.
Chrysler Binası arazisinin geliri, uzun süredir Cooper Union’ın mali yapısında önemli yer tutuyor. Yeni kira sözleşmesi, gökdelenin fiziksel yenilenmesini eğitim kurumunun uzun vadeli burs planıyla aynı çerçevede birleştiriyor.
Yatırım Manhattan ofis piyasasına odaklanıyor
Tishman Speyer, Chrysler Binası’nda daha önce de yatırımcı olarak yer almıştı. Şirket ve ortakları 1997’de binanın arsa kira hakkını satın almış, daha sonra Art Deco detayların bir bölümünü restore etmişti. Şirket, 2008 döneminde yatırımının önemli kısmını devretmişti.
Yeni anlaşma, pandemi sonrasında zorlanan eski ofis varlıklarının yeniden değerlendirilmesine ilişkin dikkat çeken örneklerden biri oldu. Tishman Speyer’in planı, tarihî gökdelenin mimari niteliğini korurken teknik altyapısını, kiralanabilir alanlarını ve ortak kullanım imkânlarını güncel işyeri beklentilerine göre yenilemeyi içeriyor.
Sıkça Sorulanlar
Chrysler Binası için yapılan anlaşma nedir?
Tishman Speyer, New York'taki Chrysler Binası için Cooper Union ile 150 yıllık arsa kira sözleşmesi imzaladı. Anlaşma, binanın işletilmesi ve geniş kapsamlı yenilenmesi için Tishman Speyer'e uzun vadeli kontrol sağlıyor.
Chrysler Binası yenilemesine ne kadar yatırım yapılacak?
Tishman Speyer ve kurumsal yatırımcı ortakları, Chrysler Binası'nın yenilenmesi için 235 milyon dolar yatırım yapacak. Finansmanın yüzde 100 öz sermaye ile sağlanması planlanıyor.
Chrysler Binası'nda hangi bölümler yenilenecek?
Program, dış cephe ve çelik tacın restorasyonunu; asansör, elektrik, mekanik, havalandırma ve soğutma sistemlerinin modernizasyonunu kapsıyor. Boş ofislerin yüzde 75'i de hazır kiralanabilir süitlere dönüştürülecek.
Cooper Union anlaşmadan nasıl yararlanacak?
Cooper Union, Chrysler Binası arazisinin sahibi olarak uzun vadeli kira ödemeleri alacak. Eğitim kurumu, geliri lisans öğrencileri için tam öğrenim burslarının yeniden sağlanmasına yönelik mali planında kullanmayı hedefliyor.